La Audiencia de Gipuzkoa obliga a rebajar un 25% el alquiler del Burger King del Boulevard por la pandemia

La Audiencia Provincial de Gipuzkoa ha dado parcialmente la razón a Burger King en su litigio con la propietaria del local que ocupa en el número 2 de la calle Oquendo, en la esquina con el Boulevard de San Sebastián. La Sección Segunda ha ordenado reducir un 25% el alquiler de varios meses afectados por las restricciones de la pandemia y devolver a la cadena de comida rápida las cantidades que, según el tribunal, pagó de más. El ajuste abarca el periodo de marzo de 2020 a febrero de 2021 y supone revocar la sentencia de primera instancia, que había rechazado íntegramente la reclamación.

La resolución, fechada el 23 de octubre de 2026, considera que la crisis sanitaria provocó un desequilibrio extraordinario entre las obligaciones de pago de la cadena y de la propietaria del inmueble. Para ello aplica la cláusula rebus sic stantibus, un principio jurídico que permite modificar las condiciones de un contrato cuando acontecimientos imprevisibles alteran de forma sustancial las circunstancias en las que se firmó.

El contrato de alquiler se firmó el 29 de junio de 2015, con una duración prevista de 25 años. La renta anual se fijó en 99.756 euros, es decir, 8.313 euros mensuales más IVA, además de los gastos de comunidad y suministros. Burger King cerró el establecimiento el 14 de marzo de 2020, tras el primer estado de alarma, y no reanudó el servicio a domicilio hasta el 8 de abril. Después recuperó la actividad presencial, pero con restricciones de aforo, horarios y movilidad.

Un informe pericial aportado por la cadena cifra en un 46% la caída de las ventas entre marzo de 2020 y febrero de 2021, frente a los doce meses anteriores. La facturación pasó de 1,64 millones de euros a unos 893.000 euros, y en marzo y abril de 2020 el descenso llegó a situarse entre el 75% y el 77%. El servicio a domicilio, que antes representaba el 16% de las ventas, alcanzó el 40% en el periodo analizado, pero aun así el restaurante registró un resultado operativo negativo de 37.595 euros.

La propietaria, una sociedad dedicada a la adquisición de bienes inmuebles, se opuso a la rebaja. Sostuvo que Burger King había asumido el riesgo de explotación, que el contrato le permitía desistir con tres meses de preaviso tras los primeros cinco años y que el negocio seguía siendo rentable. También recordó que había ofrecido aplazar parte de los pagos y condonar una mensualidad. La primera sentencia, de octubre de 2023, le dio la razón y desestimó toda la demanda.

La Audiencia no acepta, sin embargo, la reducción del 50% durante dos años que pedía la cadena. Fija un 25% para marzo de 2020 y para los meses de agosto de 2020 a febrero de 2021, y no aplica rebaja en abril, mayo, junio y julio de 2020, periodo que considera compensado con la condonación de una mensualidad. El tribunal calcula que la devolución podría rondar los quince mil euros y la sentencia puede ser recurrida ante el Tribunal Supremo.

Información elaborada a partir de El Diario Vasco.